Incidence des travaux financés par le locataire commerçant sur la valeur locative

Plusieurs mécanismes contractuels sont possibles pour aménager le transfert au bailleur des améliorations des locaux financés par le locataire :

. droit commun de l’article R 145-8 (mention « en fin de bail » ou absence de clause d’accession) : dans ce schéma les améliorations ne peuvent être prises en compte lors de la fixation du loyer lors du premier renouvellement du bail
. accession immédiate
. à la fin du « présent bail »
. en fin de jouissance
. régime hôtelier spécifique.

Le report de l’accession au bailleur des améliorations impose à l’expert puis au juge de à procéder à un ajustement de la valeur locative pour estimer les locaux avant travaux.

A défaut d’éléments d’appréciation éclairants (plans anciens, clichés, factures, constats d’huissier, rapports d’expertise…) on peut procéder par abattement forfaitaire mesuré à l’échelle des travaux accomplis.

La Cour de Cassation a posé le principe selon lequel les juges du fond apprécient souverainement le mode de calcul le plus adapté pour ajuster à ce titre la valeur locative.

Elle a par ailleurs éclairé la lecture de certaines clauses d’accession.

Lorsque cette clause est corrélée à une obligation éventuelle de remise des locaux en l’état primitif, l’accession est réputée différée à l’expiration des relations contractuelles.

La remise en l’état d’origine ne peut s’envisager en cours de bail : dès lors, si la faculté pour le bailleur de l’exiger est liée à la clause d’accession, le report de celle-ci ne peut s’envisager qu’en fin de jouissance.

(Cass. Civ. 3ème 18 juin 2013 – Sté Le Cinématographe c/ Sté Renaissance–pourvoi n° 12-22.226 – Gazette du Palais 2 et 3 août 2013).